Sobre el principio de indiferencia y el precio de la vivienda

por mmora

El precio medio de la vivienda en España sigue bajando en agosto. Es algo normal tras el pinchazo de la burbuja, pero la caída no es ni mucho menos homogénea. Sin ningún motivo en especial más que la ilustración del tema, cogeré como ejemplo el País Vasco, la comunidad más cara, dónde los precios caen tan sólo un 1,93%, y Castilla la Mancha, la segunda más barata, dónde lo hacen en un 9,31%. En un primer momento, sorprende que la caída sea mayor dónde el precio ya era menor, pero no deja de ser indicativo de qué regiones disfrutaban de precios más hinchados e irreales. Pero vayamos por partes. La primera pregunta:

¿Porqué un metro cuadrado se paga, de media, a 3.943 €/m2 en Guipúzcoa, pero “sólo” a 1.479 €/m2 en la provincia de Toledo?

Es una cuestión compleja, pero para empezar, simplificaremos. ¿Preferirías vivir en Barcelona o en Badajoz? Ambas tienen características propias. Barcelona te ofrece, por ejemplo, una amplísima oferta comercial, el mar y un clima suave y mediterráneo. En Badajoz, puedes tener una casa enorme por el precio de un pequeño estudio en Barcelona. Cada año se publican rankings de los mejores sitios para vivir. En nuestro caso, seguro que Barcelona se llevaría crédito por sus encantos cosmopolitas y Badajoz se lo llevaría por el llamado coste de la vida. En teoría, los editores de los rankings tendrían en cuenta una media ponderada de la importancia de la educación, clima, comunicaciones, seguridad y ocio para determinar el atractivo del sitio analizado. La hipótesis es que las características analizadas son las que importan a la mayoría de la gente, y que todos están bastante de acuerdo en su importancia relativa.

La vivienda en Barcelona - Forges

Pero si las suposiciones son correctas, puedes ahorrarte el ranking. Cuando todos los factores son tenidos en cuenta, todas las ciudades habitadas tienen que ser igual de interesantes. De no ser así, nadie viviría en ninguna excepto en las mejores.

Si Barcelona es “mejor” que Badajoz, los pacenses (si, es el gentilicio de Badajoz) se trasladan a Barcelona. Su éxodo incrementa los precios de Barcelona, reduciendo a su vez los de Badajoz y por lo tanto, magnificando su ventaja relativa. Y así hasta que, o bien las dos ciudades vuelven a ser igualmente atractivas, o bien Badajoz queda desierta.

En esto consiste el llamado principio de la indiferencia. Excepto cuando algo tiene una característica inusual o alguien unos gustos inusuales, todas las alternativas deben ser igual de atractivas.

¿Pero quién se beneficia cuando hay un cambio en las preferencias?

En un entorno libre, la respuesta es nadie. Una demanda más alta de teléfonos móviles no beneficia a los fabricantes de teléfonos móviles, porqué más competidores entran en el mercado, de tal manera que todo tiende al equilibrio. Sólo los propietarios de recursos con suministro limitado pueden burlar al principio de indiferencia. Una demanda mayor de iPhones puede beneficiar a Apple, porqué es el único fabricante de iPhone.

Pero con sólo esto no explicaríamos las discrepancias entre precios y comunidades.

¿Entonces, por qué los precios de la vivienda no se hincharon de la misma manera en el País Vasco que en Castilla la Mancha?

Simplemente, por la política. Y bien sea dicho, por los intereses derivados de ella, coronados por la corrupción, en este caso, principalmente urbanística. Lo ilustraré:

–      Supongamos en la sierra las localidades de Aire de Montaña y de Humareda, cercanas la una a la otra. Todas las actividades en ambos municipios son igual de placenteras – el ocio, el trabajo, etc. – excepto una: el respirar. La central térmica de carbón de Humareda tiene la culpa. A parte de dar una atmósfera oscura y maloliente a Humareda, provoca que la esperanza de vida sea de varios años menos que en Aire de Montaña. Entonces, ¿por qué alguien viviría en Humareda? Una casa de alquiler de 15.000 euros anuales en Aire de Montaña se puede conseguir por 5.000 en Humareda. Estos 10.000 euros de diferencia son suficientes para mantener habitado Humareda y el sistema en equilibrio. Si no fuese así, los habitantes de Humareda se irían a Aire de Montaña, y los precios caerían más hasta volver a aplicar la indiferencia en el atractivo global.

La Central Térmica de Humareda

–      Pero el alcalde de Humareda decide poner fin a la situación. Se pasa una ordenanza de Aire Limpio, que va a obligar a tomar medidas anti polución a la central térmica. Pronto Humareda va a tener un aire igual de limpio que su vecina. En el proceso de convertirse en un clon de Aire de Montaña, los precios van también a subir a los niveles de Aire de Montaña.

¿Ha mejorado algo? En realidad no. Si los actuales habitantes de Humareda hubiesen querido vivir en Aire de Montaña, ya se hubiesen mudado antes. En su elección anterior, la decisión era indiferente. Ahora tienen elección entre dos pueblos iguales. No están peor que antes, pero tampoco mejor. De hecho, una parte “ganará” porqué al fin tendrá aire más limpio, y otra “perderá” porqué prefería pagar rentas menores. El caso en realidad es mucho más complejo, con cada individuo y sus circunstancias, pero simplificamos.

Al fin y al cabo, los únicos beneficiados serían los propietarios de viviendas en Humareda, que ahora podrían cargar rentas más altas. De alguna forma, la ordenanza de aire limpio no sería nada más que el equivalente de poner un impuesto a la térmica y dárselo a los propietarios. De hecho, se nos presenta un análisis curioso. Digamos que el coste de tomar las medidas necesarias para conseguir un aire limpio es un millón de euros.

–      Si la suma del incremento de las rentas es de más de un millón, el ayuntamiento de Humareda ha tomado una decisión exitosa.

–      Si por lo contrario es de, digamos, 500.000 euros, lo podrían haber hecho mejor. De hecho, hubiese sido más fácil confiscar 800.000 euros a la central y repartirlos entre los terratenientes. De esta forma, la ordenanza saldría más barata a la central, beneficiosa para los propietarios e indiferente para el resto, quiénes como hemos visto, ni se benefician ni pierden en ningún caso. De hecho, sería más honesto y directo. Nadie tendría que vender que la legislación sirve a una causa noble y de interés público. Y esto si sería una sorpresa política.

Volviendo a lo que íbamos, los propietarios de viviendas de Humareda capturan todos los beneficios de la ordenanza del aire limpio, puesto que las viviendas (de hecho, los terrenos) son el único recurso limitado. El rendimiento que dan estos terrenos a sus propietarios es excepcionalmente susceptible a los cambios en el entorno económico y, a su vez, da a los grandes propietarios un incentivo excepcionalmente fuerte para constituir un grupo de presión (un lobby) buscando cambios favorables.

Así, aprovecho para introducir brevemente un corolario: sólo los recursos limitados generan beneficios económicos. Pero cuidado, si y sólo si estos tienen propietario. Si el recurso no es de nadie, el beneficio tampoco. Así se podría demostrar, por ejemplo, que la construcción de un parque temático en una ciudad también le es indiferente. Para no extender el artículo no lo veré en detalle, pero sólo hace falta pensar en lo descrito más arriba: si hubiese más visitantes, por lo tanto, más comensales en los restaurantes, también se abrirían más restaurantes, con lo que el resultado diferencial para los restaurantes individualmente también es nulo.

El caso es que en escenarios de boom económico como los que ya parecen tan lejanos no tan sólo las ordenanzas de aire limpio como la del cuento benefician a los propietarios, sino que también lo hacen las expectativas futuras generadas por la política, convirtiendo naturalmente a terratenientes en especuladores. Y cuando lo mezclamos (como si de un cóctel molotov se tratara) con los amigos y la familia, no hace falta más que encender la mecha para tener casos como Valdeluz-Aguirre, Seseña y el Pocero o Terra Mítica, dónde las expectativas sólo se vieron frenadas por la realidad, dando lugar a lo que son hoy sitios fantasmagóricos que nos recuerdan a lo que algunos creían que era el oro y el moro, y que en definitiva no eran más que espejismos de ladrillo, nacidos de alucinaciones propias de las arenas del desierto en las que nos hemos hundido.

Vista aérea de Valdeluz